都市計画について

住みよい街づくりのために作られるのが都市計画区域です。
この区域内では、計画的な街づくりの為に土地の利用も制限を受けます。

街づくりとは関係ない場所でも、準都市計画区域に定められるところもあります

市街化区域と市街化調整区域

都市計画区域はまず市街化区域と市街化調整区域に分けられます。(区域区分)
市街化区域は街としてどんどん発展させていく区域、市街化調整区域は市街化を抑制する区域です。
つまり、街にさせないため調整区域内では原則として建物を建てることが認められません。

区域区分の定められていない都市計画区域(＝非線引き区域)もあります。

用途地域

市街化区域をさらに細かく、使い道ごとに分けたものが用途地域です。
全部で13種類あり、大きく住居系、商業系、工業系に分けられます。

住居系↓

【第１種低層住居専用地域】

低層住宅の良好な環境を守るための地域。
小規模なお店や事務所をかねた住宅、小中学校などが建てられます。住環境としては最も良好でゆったりと暮らせる一方、買い物等が不便な場合も…

【第２種低層住居専用地域】

主に低層住宅の良好な環境を守るための地域。
床面積150㎡以内で2階建以下の店舗、飲食店、コンビニなどが建てられる為、生活面で少し便利になります。

【田園住居地域】

農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定められる地域。
平成30年4月から新しく導入されました！

【第１種中高層住居専用地域】

中高層住宅の良好な環境を守るための地域。
病院や大学、500㎡までの一定の店舗などが建てられます。

【第２種中高層住居専用地域】

主として中高層住宅の良好な環境を守るための地域。
1500㎡までの一定の店舗や事務所などが建てられます。

【第１種住居地域】

住居の環境を保護するための地域。 3000㎡までの店舗や事務所、ホテルなども建てられます。

【第２種住居地域】

主に住居の環境を保護するための地域。 大規模な店舗、事務所、ホテル、パチンコ店、カラオケボックスなども建てられます。

【準住居地域】

道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、さらにこれと調和した住居環境を保護するための地域。

商業系↓

【近隣商業地域】

近隣の住民が日用品の買物をする店舗等の業務の利便を増進するための地域。

【商業地域】

主として店舗、事務所、商業などの利便を増進するための地域。

工業系↓

【準工業地域】

主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するための地域。

【工業地域】

主として工業の業務の利便を増進するための地域。 住宅や店舗も建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

【工業専用地域】

工業の業務の利便を増進するための地域。 住宅が建てられないのはここだけ。店舗、学校、病院、ホテルなども建てられません。

複数の用途地域にまたがる場合は、敷地面積が大きい方の用途が適用されます！

用途地域はいわゆる街並みの指標！今後も自分が住みやすい環境になっていくかどうか、周辺の用途地域はチェックしておくことをおススメします。
用途地域は各行政のHPで誰でも調べることができます！([用途地域 + (市区町村名)]などで検索)
広島市はひろしま地図ナビの都市計画情報から！

建蔽(ぺい)率と容積率と高さ制限

用途地域が指定されると、防火や住環境の為に、建ぺい率、容積率、高さ制限が決められます。
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。敷地の何％が使えるかを示しています。
また、容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです。
高さ制限は、建築基準法による高さの制限。大きく分けて「絶対高さ制限」「(道路・隣地・北側)斜線制限」「日陰規制」があります。

土地を買っても理想通りの建物が建てられない！ということがないように、建ぺい率・容積率・高さ制限も確認しておきましょう。

地目

地目は土地の用途による種類のこと。
不動産登記法により、登記所(法務局)が、地番ごとに土地を判別し認定します。地目を確認するには土地の「登記事項証明書」を取得します。
全23種類ですが、主要なもの、よく見られるものは以下の5種類。

【宅地】

「建物の敷地およびその維持、もしくは効用を果たすために必要な土地」
もっとも基本的な地目で、住宅など建物を建てる場合は「宅地」に地目変更をします。

【田】

「農耕地で用水を利用して耕作する土地」
田んぼのことです。建物を建てるには、「農地転用」の手続きをします。

【畑】

「農耕地で用水を利用しないで耕作する土地。牧草栽培地は畑とする」
野菜などを栽培している土地です。こちらも、建物を建てるには「農地転用」の手続きをします。

【山林】

「耕作の方法によらないで竹木の生育する土地」
山、山際の雑木林です。
宅地へ地目変更するには、森林法、都市計画法、建築基準法、土砂災害警戒区域や都市公園の指定など様々な制約が重なっていることがあり、ひとつひとつ丁寧に調査する必要があります。

【雑種地】

「どの地目にもあてはまらない土地」となっており、さまざまなケースが存在します。
宅地へ地目変更する場合は、水はけや地盤などしっかり確認するようにしましょう。

お家を建てる為に土地を買ったら、地目変更に手間取った……宅地にできなくて住宅ローンの審査が通らない……など、トラブルを避けるためにも事前にしっかり調査しましょう！

建築条件って？

土地を探していると「建築条件付き土地」というものを見かけます。──つまり「条件のついた土地」のこと。
その「条件」とは、「指定された建築業者と、一定期間内に建物を建築する契約をすること」です。
建築業者(ハウスメーカーや工務店)が指定されるため、希望の建築業者で建てることはできません。(逆に悩まなくて良いという考え方も……)
建物のプランが決まらない、金額が合わない、等の理由で期間内に建物の契約ができなかった(=条件を満たさない)場合は、 土地の売買契約自体が白紙解除となります。

建築条件付き土地は、その性質からトラブルも多くあります。購入前にしっかりと確認しましょう！

さいごに

土地購入や注文住宅を検討していると、色々な情報や制約が多く疲れてしまいますよね。
静かな環境で暮らしたいなら低層住居専用地域、利便性を重視するなら商業地域も視野に入れてみる…など、 何を条件とするかで物件探しのヒントが見えてくるかもしれません。
そして大事なのは、実際にその場所を見に行くこと！
現在の環境ももちろん、空き地があったら今後どんな建物が建ちそうか……など、広い視野で確認してみてください。